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La venta de vivienda vertical en Monterrey, Nuevo León, ha experimentado una dramática caída del 40% desde 2022, una situación alarmante impulsada por la desaceleración en la construcción de nuevos proyectos debido a cambios regulatorios. Ignacio Torres, director general de 4S Real Estate, ha advertido que el panorama habitacional en la ciudad es preocupante, especialmente ante la creciente demanda derivada del nearshoring y la llegada de grandes empresas.
Durante el primer trimestre de 2022, el mercado de vivienda vertical alcanzó un récord con la venta de 1,452 departamentos. Sin embargo, para el tercer trimestre de 2024, ese número cayó a 860 unidades, lo que refleja un marcado descenso en la oferta. Torres destacó que el crecimiento del sector industrial, que ha generado empleos y migración, no ha sido acompañado por un aumento equivalente en la construcción de viviendas, lo que está generando tensiones sociales y económicas.
Los últimos dos gobiernos de Monterrey han sido criticados por adoptar una postura restrictiva hacia la densificación y el desarrollo habitacional. Desde 2013, el programa de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) permitía incrementar la densidad de los terrenos de uso habitacional, fomentando la construcción de viviendas más asequibles en zonas céntricas. Sin embargo, esta política fue detenida en 2022, lo que ha provocado una caída significativa en la oferta de vivienda asequible.
El inventario total de unidades habitacionales en Monterrey ha disminuido de 9,200 en 2021 a 7,690 en 2024, afectando principalmente a los segmentos medio y residencial, cuyos precios oscilan entre 2 y 4 millones de pesos. Esta situación se ha visto agravada por las demandas del nearshoring, con empresas como Tesla aumentando la necesidad de viviendas para su mano de obra. A pesar de la fuerte demanda industrial, las nuevas áreas habitacionales no se han desarrollado al ritmo necesario.
Torres advierte que el mercado inmobiliario industrial ha resistido gracias al nearshoring, con una absorción de 798,000 metros cuadrados al tercer trimestre de 2024 y expectativas de que alcance un millón de metros cuadrados en los próximos años. Sin embargo, la falta de viviendas adecuadas para los trabajadores podría derivar en una crisis social, con aumentos en los precios de renta que ya oscilan entre el 30 y el 35%.
Los precios de la vivienda han subido de manera desproporcionada en los últimos tres años, afectando la capacidad de compra de los regiomontanos. El valor promedio de las viviendas residenciales ha pasado de 2.8 millones de pesos en 2021 a 4.1 millones en 2024. Los departamentos de lujo han visto incrementos aún más dramáticos, con precios que han subido de 26 a 36 millones de pesos. Los segmentos más asequibles han prácticamente desaparecido, dejando a la población con pocas opciones.
A pesar de los esfuerzos de los desarrolladores para controlar los costos, Torres subraya la necesidad urgente de una reconfiguración del mercado. Si se incrementan los inventarios de vivienda media y residencial, se podría lograr una venta anual de hasta 8,000 unidades. Sin embargo, mientras no se aborden las restricciones regulatorias y se fomente la construcción, Monterrey seguirá enfrentando un grave desafío habitacional.
