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Tulum, que durante la pandemia se convirtió en un imán para inversionistas y desarrolladores, hoy atraviesa un frenazo que pocos anticiparon. El cierre de obras del Tren Maya, la disminución del flujo de nómadas digitales, la falta de infraestructura básica y una especulación inmobiliaria desbordada configuraron un escenario que ha dejado a muchos propietarios con inmuebles vacíos y créditos presionados.
María, residente de la Ciudad de México, es un ejemplo claro de este golpe. En 2022 adquirió un departamento con su crédito Infonavit con la idea de combinar vacaciones con ingresos por renta. Durante más de dos años logró cobrar hasta 14,000 pesos mensuales por su unidad de 49 metros cuadrados ubicada en Aldea Tulum, un enorme complejo de Cadu con más de 6,000 departamentos levantados en plena selva. Pero desde hace casi un año no ha encontrado inquilinos y los gastos continúan acumulándose.
El presidente de la AMPI Tulum, Mario San Miguel, explicó que más del 80 por ciento de los condominios vendidos tras la pandemia se adquirieron en preventa, reflejo de una fiebre inmobiliaria que ahora muestra su impacto. Entre 2023 y 2025, el precio de los departamentos en condominio cayó 47.6 por ciento, afectando sobre todo a quienes confiaron en que la demanda sería permanente. San Miguel afirma que los valores ya tocaron fondo y que repuntarán conforme se absorban las unidades sobrantes.
Enrique Trava Griffin, coordinador regional de la AMPI en la división Península, considera que Tulum vive una corrección necesaria luego del boom impulsado por el confinamiento, los nómadas digitales y la entrada masiva de constructoras. Señala que llegaron desarrolladores responsables, pero también oportunistas que saturaron la zona con proyectos enfocados en la especulación más que en el usuario final. Para él, la sobreoferta es el problema real y provocará que algunas empresas no vuelvan a lanzar nuevos desarrollos.
El impacto para los propietarios es severo. Con el término de las obras del Tren Maya y del aeropuerto, la demanda de rentas se desplomó. Según María, muchos dueños ni siquiera logran cubrir sus hipotecas y quienes pagaron hasta 3 millones de pesos por estudios de 30 metros cuadrados están viviendo las consecuencias de un mercado que ya no absorbe sus propiedades al ritmo esperado. La ilusión de que los nómadas digitales sostendrían la demanda de manera indefinida quedó atrás.
A ello se suma la incapacidad del gobierno local para responder al crecimiento vertiginoso de los últimos años. De acuerdo con la AMPI Tulum, la expansión superó con creces la infraestructura disponible: faltan calles pavimentadas, drenaje, luz e incluso internet en varias zonas. Aunque las autoridades aseguran trabajar en inversiones para ponerse al día, el retraso ha deteriorado la experiencia turística y la calidad de vida de los residentes.
Desde la visión de los desarrolladores, también ha sido un proceso de aprendizaje. Borja Luis Giquel, socio y director comercial de Onix Living, admite que parte del sector se excedió durante el auge. Su empresa ahora apuesta por diversificarse hacia hotelería y vivienda residencial y considera que Tulum tendrá en el futuro un crecimiento más ordenado, lejos del ritmo acelerado e insostenible de los últimos cinco años.
Mientras tanto, María no contempla vender su departamento, aunque reconoce que la demanda ha cambiado drásticamente. Ha optado por involucrarse más en las decisiones de su fraccionamiento, especialmente ante la desinformación que circula sobre el destino. Su historia refleja el tramo final de un ciclo inmobiliario que prometió ganancias rápidas, pero que hoy exige paciencia, organización comunitaria y una reconfiguración total del desarrollo en Tulum.
